Le Pullman Paris Montparnasse, dans le 14e arrondissement.
Le signing a eu lieu il y a une semaine. Le 25 juillet dernier, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a sorti de son portefeuille le Pullman Paris Montparnasse. Réouvert récemment après une lourde restructuration, l'hôtel est l’un des plus grands établissements de la capitale – et le plus grand hôtel Pullman d'Europe – avec ses 957 chambres. Il est repris par le consortium formé par Bain Capital, qui apporte la quasi totalité de l'equity selon nos sources, avec Columbia Threadneedle Investments en asset manager (qui a sourcé le deal) et QuinSpark, pour un montant pour l'heure non dévoilé. Mais d'après nos informations, cet établissement, assis sur une dette d'environ 220 M€ apportée par une banque allemande, se valorise autour de 310 M€, un prix décoté par rapport aux attentes initiales du vendeur, autour de 330 M€. Le closing aura lieu au second semestre.
Longue détention en propre
Situé au cœur du 14e arrondissement, à proximité immédiate de la gare Montparnasse et de la tour du même nom, le Pullman Paris Montparnasse a longtemps été détenu en propre par URW, symbolisant la stratégie passée de la foncière cotée d’intégrer des composantes hôtelières dans certains de ses grands ensembles urbains. Ici, les Ateliers Gaité, centre commercial de 60 boutiques, un food hall de 25 restaurants et 13 000 mètres carrés d'espace de coworking Wojo, qui se trouve au pied de l'hôtel. Aujourd'hui, le Pullman Montparnasse est toujours le troisième plus grand hôtel de Paris après le Méridien Étoile (1 025 clés) et le Hyatt Regency Paris Étoile (995 clés), et l'un des principaux lieux de congrès de la capitale. Le 4* compte notamment trois restaurants et bars, ainsi qu'une terrasse panoramique – le Skybar Paris – au 32e étage.
1,6 Md€ de cessions
Cette cession s’inscrit dans le programme global d'arbitrages qui a permis de sécuriser ou de réaliser 1,6 Md€ depuis le début de l’année. La vente Pullman intervient en parallèle d’un accord signé avec le mexicain ASUR pour la vente de l’activité américaine de gestion de terminaux aéroportuaires, portant le total des deux transactions à environ 600 M€. Au total, URW compte atteindre 2,2 Md€ de cessions d’ici début 2026. Objectif : réduire son endettement net, dont le ratio dette/EBE a été ramené à 9,2x au 30 juin dernier (contre 9,5x fin 2024), tandis que le taux d’endettement IFRS (incluant les titres hybrides) atteint 44,7 %, soit -80 points de base en six mois.
Gain locatif moyen de +7,1 %
Dans un contexte de marché toujours contraint, URW affiche un gain locatif moyen de +7,1 % sur les renouvellements et recommercialisations, atteignant même +11,6 % sur les baux de longue durée, qui représentent 80 % de l’activité. Sur le semestre, 202 M€ de loyers minimums garantis ont été signés, contribuant à la hausse de +4,1 % des loyers nets à périmètre constant sur le segment commerce. L’excédent brut d’exploitation (EBE) à périmètre constant progresse lui aussi de +4,1 %, malgré un recul global de -1,1 % dû aux cessions et variations de périmètre. Côté valorisation, le portefeuille remonte de +1,2 %, porté notamment par l’Europe (+1,4 %), et plus marginalement par les États-Unis (+0,4 %). La fréquentation des centres a crû de +1,6 % au premier semestre, soutenant une progression du chiffre d’affaires des commerçants de +3,8 % par rapport à l’an dernier. Cette performance s’illustre notamment à Hambourg, où le Westfield Hamburg-Überseequartier – inauguré en avril – a déjà attiré près de 4 millions de visiteurs. En parallèle de ses arbitrages et de sa stratégie locative, URW entame la monétisation de sa marque : le groupe a lancé une activité de licences Westfield, avec un premier partenariat stratégique signé avec Cenomi Centers pour le marché saoudien. Soutenu par des opérations de refinancement avantageuses – notamment un CMBS de 1,2 Md\$ assorti d’une réduction de 190 points de base sur le coupon – le groupe confirme viser le haut de sa fourchette de résultat net récurrent ajusté par action (RNRAPA), soit entre 9,30 € et 9,50 € sur l’année. Il confirme également une distribution de 4,50 € par action au titre de l’exercice 2025, dans le cadre d’un programme de distribution globale d’au moins 3,1 Md€ d’ici 2028.
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