Le complexe Quadrans jouxte le ministère des Armées, Paris 15. © Bouygues Construction
C’est la transaction inattendue de cet été : une vente-utilisateur bouclée off market sur l’un des poids-lourds tertiaires de Paris, le complexe Quadrans. Ce campus de 85 500 mètres carrés – surnommé le “Pentagone des médias“ par ses occupants – se compose de quatre immeubles de cinq à sept niveaux, tous détenus par Patrick Drahi via un OPPCI géré par Edmond de Rothschild REIM (50,1 %) aux côtés de différents véhicules de Præmia REIM entrés en 2018 (49,9 %). La société de gestion immobilière y a notamment logé sa SCI Capimmo, ses SCPI Patrimmo Commerce, Primopierre et Ufifrance Immobilier, ainsi que la SPPICAV P-Euros, dans le cadre d’un investissement de 446 M€ bouclé courant 2018, valorisant le site quelque 894 M€ à 100 %. Pour mémoire, Patrick Drahi déboursait quant à lui 846 M€ pour reprendre tout le complexe de bureaux en 2016, auprès d’Axa IM Alts.
Quadrans Est vogue vers de nouveaux horizons
2025 aura donc été un exercice majeur pour Quadrans, puisque pour la première fois dans l’histoire de ce campus initié dès 2013 et livré à partir de 2017, l’un des quatre immeubles prend son indépendance. Selon nos informations, CMA CGM – le puissant armateur marseillais emmené par la famille Saadé – a bouclé l’acquisition de Quadrans Est, le plus grand des bâtiments qui regroupe quelque 27 000 mètres carrés. Cette opération est donc menée auprès des deux propriétaires majoritaires et minoritaires, moyennant un ticket de 290 M€, soit environ 10 740 €/m2. Le rendement de la transaction est compris entre 5,5 et 6 %. Pour boucler cette mainmise, CMA CGM est intervenu via la family office de ses actionnaires, Merit.
Un utilisateur très acheteur
CMA CGM est un groupe qui est largement monté en puissance ces cinq à six dernières années, profitant de la croissance du fret maritime pour faire exploser ses revenus. Merit, le family office des Saadé, en a profité pour avancer ses pions dans la pierre ces dernières années : il a notamment mis la main sur le 11 Hoche à Paris contre peu ou prou 111 M€, déployés auprès de RedTree avec Eternam. L’armateur recherche également un autre immeuble dans le QCA de Paris actuellement. Il est, pour mémoire, propriétaire de son siège marseillais, qui n’est autre que la plus haute tour de la Cité phocéenne.
La valeur du patrimoine se stabilise
Avec cette cession, Praemia REIM poursuit son plan d'arbitrages, notamment pour alimenter le fonds de remboursement des parts de ses SCPI. En 2024, le gérant a signé pour 1 Md€ de cessions. Cette année, il a déjà sécurisé 40 % de ce qu'il compte réaliser, toutes classes d'actifs confondus, incluant Quadrans Est. Et ce, en prenant acte d'un ralentissement du repli des valeurs de son portefeuille. « À périmètre constant, la variation est de -1,7 % à mi-année sur l'ensemble du patrimoine géré contre -4,5 % en 2024 sur la même période, témoignant ainsi d'une stabilisation progressive du marché sur quasiment toutes les classes d'actifs », indique Marc Bertrand, président du directoire. Dans le bureau, qui représente un tiers de l'exposition de Praemia REIM, cette variation s'affiche à -2,9 % sur ce premier semestre, versus -5,5 % au premier semestre 2024.
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