L’outlet, le nouveau moteur de la croissance de Frey

L’outlet, le nouvel eldorado du commerce ? En cette même semaine de juillet, deux opérations d’envergure sur ce sous-segment du retail viennent d’être annoncées, traduisant la dynamique d’un type d’actifs bien moins commun que les retail parks ou que les centres commerciaux sur les territoires, mais jugé assez performant pour attirer des investisseurs aux grands noms. Après le fonds d’investissement américain L Catterton (notamment détenu par Bernard Arnault) qui se positionne sur 42 % de Value Retail – 1,8 Md€ de valeur d’entreprise –, à la tête de douze centres de marques dans le monde, dont La Vallée Village près de Paris, c’est désormais Frey qui engage d’importants moyens dans ce secteur. La foncière cotée emmenée par Antoine Frey, grande spécialiste des retail parks en Europe – ce qu’elle prouvait encore avec l’acquisition de Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer à l’automne dernier (272 M€) –, se lance dans le secteur des outlets avec deux opérations concomitantes : l’acquisition de son premier projet dédié en Suède via l’engagement d’une enveloppe de 100 M€, et la mainmise sur le quatrième gestionnaire européen d’outlet, l’Autrichien ROS.

Un projet phare en Suède, à un yield de plus de 8 %

Pour marquer son entrée dans le segment des magasins d’usine, Frey s’engouffre en Suède avec l’acquisition d’un vaste projet de 26 000 mètres carrés attendu en deux phases dès fin 2026. La SIIC cible le Malmö Designer Village, vendu par ses promoteurs – Rioja Estates et Osborne+Co – comme le plus grand centre outlet de Scandinavie, profitant d’une zone de chalandise s’étalant de la pointe Sud de la Suède, à toute la région de Copenhague au Danemark, située de l’autre côté du détroit d’Øresund traversé par un pont. Une première partie de 18 000 mètres carrés est ainsi lancée avec la mobilisation d’une enveloppe de 100 M€ (5 500 €/m²), avec un yield on cost cible de plus de 8 % – la deuxième phase entrera par la suite dans le pipeline de projets de Frey. Le site prévoit d’accueillir plus de 135 marques à terme, avec déjà des intérêts d’Adidas, de Levis, Marc O’Polo ou encore Skechers.

Le lancement de ce premier projet outlet traduit, pour Frey, le début d’une plateforme dédiée à cette typologie, qui sera alimentée aussi bien par des acquisitions d’actifs existants que par des développements, mais également par des transformations d’actifs retail dits “traditionnels“. « La classe d’actifs designer outlets reste une niche ne comptant que 210 actifs en Europe dont la détention reste à ce jour encore très dispersée », estime la foncière dans un communiqué.

Une acquisition corporate

Pour appuyer son développement dans les magasins d’usine, Frey a fait le choix d’intégrer une structure existante européenne : Retail Outlet Shopping (ROS). Peu connu en France où il n’est pas présent, ce gérant dédié basé à Vienne est le quatrième gestionnaire d’outlet européen, à la tête de douze sites différents en Autriche, Espagne, Portugal, Allemagne, Belgique, Pologne, Hongrie et Croatie. À la fois opérateur, asset & property manager, commercialisateur, directeur de travaux ou même développeur, cette structure est actuellement dirigée par ses fondateurs, Gerhard Graf et Thomas Reichenauer, qui restent associés même si la totalité des titres sera reprise par Frey d’ici à la fin de l’année. Le montant de cette opération est tenu confidentiel.

« La stratégie de Frey consiste à la fois à accélérer la gestion pour compte de tiers de ROS mais aussi à tirer profit de son expérience et de sa réputation afin de constituer un portefeuille dédié aux outlets, par acquisitions ou par développement d’actifs », apporte Antoine Frey, P-dg de Frey. Post-acquisition, la foncière cotée affichera 31 actifs en portefeuille dans neuf pays européens, représentant plus de 3 Md€ d’actifs opérés dont 2,1 Md€ détenus en quote-part.