Batipart Europe cristallise sa valeur sur une partie du portefeuille Alma

Ce sont les deux premiers portefeuilles dont Batipart Europe se sépare, issus des 51 actifs qu'elle détient depuis six ans et connus sous le nom de "portefeuille Alma". La holding de la famille Ruggieri a finalisé, auprès d'Arkéa REIM et de Realty Income, la cession d'un total de seize magasins Leroy Merlin et Bricoman pour un montant confidentiel, tout en précisant qu'elle est réalisée « avec des primes sur les valeurs d’expertise ». Mais au global, la valorisation de ces deux ventes ressort à peu ou prou 200 M€. Pour boucler la reprise de huit sites en France et en Italie fin 2025, Arkéa REIM a ainsi déboursé un total d'un peu plus de 84 M€ : la société de gestion a investi 30,1 M€ AEM pour les actifs français (Leroy Merlin de Bourges, Tecnomat de Sens, Dunkerque et du Havre), soit environ 1 100 €/m² en moyenne. En Italie, les quatre sites logés dans sa SCPI Transitions Europe font ressortir une valeur métrique moyenne de 1 240 €/m² (Rome, Carugate, Bari et San Giovanni), et un volume investi total de 54 M€ AEM. « La finalisation de ces deux transactions confirme notre savoir-faire dans la gestion de cycles immobiliers complexes à l'échelle européenne et illustre également notre capacité à créer de la valeur en exécutant des cessions avec des primes, même dans un marché chahuté et exigeant », assure Charline Bertheau, directrice générale adjointe immobilier de Batipart Europe.

8 magasins pour Realty Income

Plus récente, la cession des huit magasins auprès de Realty Income porte sur des sites en France, au Portugal et en Italie. La foncière cotée californienne se refuse également à dévoiler le montant déployé dans ce portefeuille – tout comme les adresses des assets acquis – mais il s'évalue aussi autour d'une centaine de millions d'euros. Dirigé par Sumit Roy, le REIT s'était déjà distingué en France il y a deux ans dans l'acquisition du portefeuille Saphir (90 actifs Decathlon répartis dans cinq pays en Europe, valorisés 600 M€, un taux all-in de 6,5 %). L'exposition au commerce de son portefeuille immobilier s'évalue à 75 %, vs 15 % dans la logistique et 5 % dans le gaming.

Plus de 500 M€ en portefeuille   

C'est en 2020, en plein confinement, que Batipart Europe commence à constituer le portefeuille Alma, en signant un premier sale & leaseback sur 42 sites Leroy Merlin et Bricoman dans quatre pays du continent, valorisés plus de 500 M€ à l'époque et répartis en 415 000 mètres carrés. Une stratégie à contre-courant qui lui réussit, les magasins de bricolage allant réaliser de notables performances avec la pandémie. En 2022, Batipart réitère, en signant en toute discrétion une dizaine d'actifs supplémentaires auprès d'Adeo (détenu par la famille Mulliez), sans divulguer le montant de ce nouvel investissement. La maison-mère de Leroy Merlin conserve toujours 20 % du portefeuille, aux côtés de Batipart et de Covéa Immobilier (minoritaire). 

Capitaux redéployés  

« Après avoir constitué un pôle retail de premier plan, cette phase de rotation nous permet de cristalliser la valeur créée et de disposer de nouvelles capacités d'investissement pour soutenir notre stratégie de croissance diversifiée », souligne aujourd'hui Louis Bayon, directeur général immobilier de Batipart Europe, qui prévoit, « à moyen terme, de redéployer ses capitaux sur des actifs diversifiés et créateurs de valeur, conformément à sa stratégie d'investissement paneuropéenne ». Raisonnant toujours à contre-courant, la foncière de long terme du family office a récemment affirmé sa conviction sur le bureau : elle vient de reprendre l'ensemble Magnetik dans le 14^e arrondissement, aux côtés de Sofidy pour quelque 135 M€. Auparavant, elle s'est invitée dans le complexe de bureaux Prado, situé au 5 Calle Ramirez de Prado à Madrid, d'une surface de près de 60 000 mètres carrés. Outre le bureau, elle mise aussi sur le commerce, comme récemment avec la reprise de la majorité des parts dans un portefeuille Frey pour 169 M€. Mais également dans le loisirs (les cottages Center Parcs) ou le coliving. Active dans sa stratégie de rotation d'actifs, Batipart Europe affiche une moyenne de 6,1 % pour ses cessions, et de 8 % pour ses acquisitions.