Après près d’une décennie de détention, J.P. Morgan Asset Management et LaSalle Investment Management ont officiellement cédé Magnetik, un ensemble de 34 200 mètres carrés situé dans le 14e arrondissement de Paris. L'acquisition est menée par des fonds gérés par Batipart Europe, associé en joint-venture à Sofidy, ces derniers intervenant respectivement en dette et en equity pour le compte de leurs fonds et véhicules grand public (les SCPI Sofidynamic et Immorente, ainsi que la SC Meilleurimmo). « Il s’agit du premier partenariat entre Batipart Europe et Sofidy qui démontre leur capacité à se positionner de manière contrariante sur des opportunités rares offertes par un marché parisien en bas de cycle, souligne Sofidy. L’immeuble sera co-géré par les deux associés. » Le montant de cet investissement n'est pas dévoilé par les parties mais, il est compris entre 135 et 140 M€ de sources concordantes, faisant ressortir un rendement de l’ordre de 14 % AEM.
Un green loan en financement
Mis une première fois sur le marché en 2020 sur la base d’une valorisation avoisinant les 300 M€, Magnetik est finalement repris pour un montant proche de son encours de dette. Le financement de son acquisition par cette nouvelle joint-venture a été structuré autour d’un green loan arrangé notamment par Crédit Agricole CIB et Aareal Bank. Rénové en 2018, et nécessitant environ une quinzaine de millions de capex pour être remis aux attentes du marché, Magnetik accueille actuellement huit sièges sociaux, permettant d'afficher un taux d’occupation de 96 % au 30 mars dernier. Son principal locataire est Chronopost, qui compte pour 55 % des flux locatifs de l'actif et bénéficie, selon nos sources, de 6 mois de franchise par année d'engagement sur son bail. Les autres utilisateurs sont MSC Croisières, Jacquet et Brossard, B&B ou l’institut Mines-Télécom. Entre autres équipements et services, l'immeuble propose une terrasse arborée de 5 725 mètres carrés, une salle de sport, des espaces de coworking, des restaurants, un auditorium et 762 places de parking. Il est certifié Breeam very good, HQE et Wiredscore.
Consolider l’état locatif sur le long terme
Livré en 2003 par Claude Vasconi, Magnetik avait initialement été conçu pour accueillir le siège de Sanofi avant de faire l’objet d’une restructuration lourde entre 2017 et 2018 menée par Studios Architecture et MoreySmith. Tout au long de son processus de cession, l’actif aura suscité l’intérêt de plusieurs investisseurs opportunistes et value-add, parmi lesquels Blackstone, Fortress Investment Group ou encore HIG Capital. Plusieurs tentatives de vente auront toutefois échoué, notamment en 2021 autour de 270 M€, puis en 2023 dans le cadre d’un processus exclusif avec Black Swan Real Estate valorisant l’actif à 180 M€. « Dans le respect de nos standards d’investissement, notre approche consistera à consolider l’état locatif sur le long terme, tout en améliorant la performance énergétique de l’immeuble, afin de préserver son attractivité et son niveau de certification ESG », assurent Louis-Frédéric Touati, directeur des solutions institutionnelles de Sofidy et Jean Christophe Avellaneda, directeur d’investissements chez Sofidy. « Cette acquisition emblématique illustre la stratégie de Batipart Europe d’investir dans des actifs de grande qualité en bas de cycle, ajoute Salim Lahlou, directeur des investissements chez Batipart Europe. Nous avons par ailleurs pour objectif de mener des travaux d'amélioration de la performance énergétique, afin de proposer à nos locataires un actif aux meilleurs standards du marché. »
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