Dans le Marais, l’hôtel de Coulanges rayonne chez un gérant

C’est la transaction retail de cette rentrée. Groupama Gan REIM – au nom de son véhicule Affinités Pierre – a fait l’acquisition en juillet dernier de l’hôtel de Coulanges, situé au 35-37 rue des Francs-Bourgeois dans le 4^e arrondissement de Paris. Cet ensemble historique datant du XVII^e siècle développe aujourd’hui 1 300 mètres carrés de commerce, 1 960 mètres carrés de bureaux et près de 600 mètres carrés d'évènementiel et sous-sol. Pour cet investissement qui vient renforcer la présence de la SCPI dans Paris intra-muros, le montant de la transaction représente une enveloppe de 48,9 M€ HD selon nos informations, soit 49,8 M€ AEM, apportés full equity. « C’est un actif d’une qualité rare qui vient compléter magnifiquement le patrimoine immobilier français et étranger d’ores et déjà constitué », explique Jean-François Houdeau, directeur général de la société de gestion, qui se fait également l’écho de « la structuration de transactions complexes ». C’est que l’opération est montée via un bail à construction secondaire, avec la Ville de Paris comme propriétaire final. Toujours selon nos sources, la transaction s'est signée à un yield de 6,6 % AEM, dans le cadre d'un process restreint emmené par Rothschild & Co et Knight Frank. 

Un projet piloté par le couple Hazan

L’hôtel de Coulanges – à ne pas confondre avec son homonyme place des Vosges, détenu par Xavier Niel – était jusqu’alors porté par la SCI Bonaparte, un véhicule détenu par le couple Patrick et Dominique Hazan, à la tête des marques de prêt-à-porter haut de gamme Apostrophe ou encore Georges Rech. Ce sont eux qui ont signé, à l’été 2016, le bail à construction primaire de 70 ans avec la municipalité – répondant ainsi à l’appel à projets Réinventer Paris –, moyennant alors un versement initial de 10,97 M€, auxquels s’ajoute une redevance annuelle de 200 000 € (en valeur 2016) versée à partir de la quatrième année. Pour réaliser son projet, le lauréat du concours confie la maîtrise d’ouvrage à Jean-Marc Besson, alors chez Beacon Capital Partners – il suivra ensuite le dossier depuis sa structure lancée mi-2019, Smart IM.

Deux ans de rénovation

C’est en 1972 que la Ville de Paris rachète l’hôtel de Coulanges, afin de le sauver de la destruction qui l’attend. Rénové à partir de 1975, le bâtiment rouvre ses portes en 1978 pour accueillir la Maison de l’Europe de Paris, qui quittera finalement les lieux au printemps 2017. En signant le bail à construction, les Hazan réalisent la restructuration complète du site entre 2018 et 2020, via l’injection de 9 M€ de capex selon Le Monde. S’appuyant sur le cabinet d’architecture SK & Associés, le but est de créer « un lieu nouveau », des mots de l’architecte, où se mêleront plusieurs fonctions, du concept-store au coworking, en passant par l’entreprenariat ou encore l’évènementiel. Patrick Hazan souhaitait pour sa part « un écrin abritant un centre innovant de la mode et de la création favorisant les rencontres et permettant aux jeunes talents de s’exprimer, tout en animant le quartier du Marais ».

Dover Street Market s’implante

Certifié NF HQE très bon et labellisé HPE Effinergie BBC rénovation 2009, l’hôtel de Coulanges est entièrement occupé via un bail 6/9/10, depuis mars 2021, par Dover Street Market – le concept-store dirigé par Adrian Joffe, également président de Comme des Garçons, la griffe japonaise lancée en 1969 par sa femme, la très respectée Rei Kawakubo. Le loyer généré est drivé à 73 % par le retail selon nos informations. Le lieu est tout d’abord occupé par un centre culturel nommé 3537 – nom de code tiré de son adresse –, qui accueille expositions, défilés, concerts… ainsi qu’une boutique "Dover Street Little Market", jusqu’alors hébergée au sein du flagship Comme des Garçons, rue du Faubourg Saint-Honoré. Le "Moine" – surnom donné à Adrian Joffe – installe par ailleurs son bureau au dernier étage. Des travaux d'aménagements sont aujourd'hui réalisés par le preneur sur la partie retail pour enrichir le concept du Dover Street Market.