Le Solstys s'incline auprès d'une foncière cotée

Solstys fait son retour sur le marché et se hisse déjà dans le podium des futures plus grandes transactions de l'année sur le marché des bureaux. Gecina fait pour sa part son grand retour à l'acquisition, en se préparant à signer une promesse pour intégrer, contre plus de 400 M€, cet immeuble développant plus de 32 000 mètres carrés au 19 Vienne, dans le 8^e arrondissement. L'actif est logé depuis 2011 dans le fonds ouvert Deka Immobilien Europa, de Deka Immobilien, qui l'avait acquis en vefa pour 330 M€ auprès de Nexity, promoteur coté qui l'avait rénové sous le trait de Jean-Jacques Ory, et en avait fait son siège social jusqu'en 2014. Évoquer ce process, c'est revenir sur un appel d'offres au long cours, qui a certes débuté il y a plusieurs mois pour la foncière cotée emmenée par Beñat Ortega, mais qui remonte à plus loin. En 2023, Deka Immobilien cherche à faire tourner son patrimoine et met sur le marché trois immeubles de bureaux : le 14 Quatre Septembre (Paris 2), siège du parfumeur Coty ; le Solstys, prêt à être libéré par Nexity ; ainsi que Le France, aux 115-123 avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine. Des investisseurs se montrent vite intéressés pour le premier, produit value-add finalement remporté par Osae Partners pour 107 M€. Les deux autres seront finalement retirés du marché, faute d'ententes entre vendeurs et acquéreurs. Ne comptant pas parmi les fonds allemands très contraints de vendre, Deka Immobilien met en stand-by ces deux process, sachant que le fonds d’outre-Rhin avait mandaté BNP Paribas Real Estate et Cushman & Wakefield sur le futur ex-siège de Nexity pour un prix de 440 M€ (≈ 13 750 €/m²). De sources concordantes, la valorisation de l'immeuble ressort aujourd'hui à quelque 425 M€ et requiert entre 80 et 100 M€ de capex à injecter pour le remettre aux normes actuelles du marché.

Une stratégie sur le yield on cost  

Car le 19 Vienne est un actif vacant, sur lequel la première offre de prix de Gecina a été refusée par Deka Immobilien d'après nos sources. Mais la foncière cotée, qui inscrit cet investissement dans sa stratégie de création de valeur, privilégiant la restructuration d’actifs pour optimiser leur rendement, s'est remise autour de la table. Gecina peut viser un loyer prime dépassant les 1 000 €/m²/an pour cet immeuble à la lisière du QCA, sur lequel les analystes raisonnent en "yield on cost". « Cette potentielle acquisition, attendue de longue date par le marché, pourrait constituer un signal positif pour Gecina, alors que le groupe manque de catalyseurs dans un environnement économique incertain, analysent ainsi les equity analysts de Jefferies, Stephanie Dossmann, Pierre-Emmanuel Clouard et Stéphane Afonso. Selon nos calculs, l’opération serait relutive à hauteur d’environ 3,5 % sur l’EPS récurrent du groupe à horizon 2027-2028. En parallèle, elle impacterait le ratio LTV de Gecina, qui augmenterait de 200 points de base pour atteindre 37 %, et le ratio dette nette/EBITDA, qui passerait de 10 à environ 11x d’ici 2025. »

Closing et investissements à venir  

Ces dernières années, Gecina s'est distinguée, comme nombre de foncières cotées, au désinvestissement, en cédant notamment l'an passé des actifs matures, permettant de dégager une prime de +14 % par rapport aux dernières expertises, comme l'assure la société d'investissement immobilier cotée. Elle se prépare aussi à signer le closing de la cession de YouFirst Campus, son portefeuille étudiant repris pour 567 M€ par la joint-venture formée par Nuveen Real Estate et Global Student Accommodation. Mais la SIIC aux 17,4 Md€ de patrimoine compte bien revenir à l'investissement. Elle porte notamment trois nouveaux projets : Quarter face à la Gare de Lyon dans le 12^e (19 000 m²), Les Arches du Carreau à Neuilly (33 700 m²) et Mirabeau face à la Seine (35 000 m²), dans le quartier de Beaugrenelle. Des opérations qui vont représenter 500 M€ d’investissements pour des revenus locatifs estimés entre 60 M€ et 70 M€ à l’horizon 2027-2028. De quoi pallier le manque que va représenter la perte de son plus grand pourvoyeur de loyers à date : Engie, qui va libérer en 2027 la tour T1 à La Défense (88 000 m²) pour rejoindre le projet Harmony à La Garenne-Colombes de Swiss Life AM France. À ce jour, Engie représente près de 6 % du volume global des revenus locatifs de Gecina. Rappelons toutefois qu'en 2024, Gecina a bouclé son exercice sur une nouvelle année de croissance, forte d'un résultat récurrent net part du groupe en hausse de +6,7 %, à 6,42 € par action, au-delà des prévisions initiales. Une performance soutenue par une augmentation de ses revenus locatifs bruts de +4,1 % à 694,5 M€ (+6,3 % à périmètre constant).