Signing déjà réalisé sur le 91 Champs-Élysées

Après avoir remporté l'un des process les plus compétitifs de l'année – le 48 Notre-Dame des Victoires –, Foncière Renaissance et Mimco se distinguent une nouvelle fois dans l'un des grands appels d'offres de ce semestre. Pas plus tard qu’hier après-midi, la foncière d’Éric Bendavid et le gérant d’actifs paneuropéen de Christophe Nadal ont paraphé une promesse de vente sur le 91 Champs-Élysées, un actif sur lequel cette joint-venture était entrée en exclusivité il y a une dizaine de jours. Cet immeuble mixte de 4 100 mètres carrés est logé de longue date dans le patrimoine du CPSTI (Urssaf), qui signe cette sortie pour 320 M€ – quand ce vendeur l’expertisait autour de 190 M€ en 2024. Selon nos sources, cette JV va financer l’acquisition de ce trophy asset en actionnant un whole loan (dettes senior et mezzanine) jusqu’à 75 %, auprès d’un pool bancaire et des investisseurs internationaux encore tenus confidentiels. Quant à l’equity, il sera apporté par un club-deal retail (family offices étrangers, privés, clients très fortunés), ainsi que par Mimco et Foncière Renaissance. La réitération de cet asset deal est attendue à la fin du millésime 2025.

D'autres investisseurs (très) motivés 

Le 91 Champs est une pépite qui a vu plusieurs bidders s'affronter : en premier lieu, Finamas, foncière de la famille Masliah, qui avait initié en 2024 la mise sur le marché de cet immeuble de bureaux, reposant sur une coque retail, avant de formuler une première offre en octobre, mais refusée par le CPSTI. Motivé par l'intérêt d'autres investisseurs, l'investisseur institutionnel décide alors de lancer un appel d’offres sans intermédiaire au premier trimestre de cette année, avec un prix plancher fixé à 300 M€. Une période de due-diligence s’ouvre alors avec de nouveaux investisseurs : des fonds comme Choiseul REIM montrent leur intérêt, de même que LDV AM (Aerium). Aroxys, la boutique lancée par Ara Adjennian pour un fonds étranger (307 M€), figurera parmi les fonds à être restés en lice jusqu'au bout, au même titre que Finamas (300 M€) et la JV Foncière Renaissance/Mimco (320 M€). De sources concordantes, un quatrième bidder était présent dans ce carré final sur le 91 Champs : EPI emmenée par la famille Descours (qui avait cédé le 114 Champs à BVK pour 600 M€ en 2018) – épaulée par l’asset manager Colyco Capital –, avec une offre à 318 M€. « Cette holding familiale était donnée favorite sur le 91 Champs, mais Foncière Renaissance et Mimco n’ont pas bougé d'un iota sur leur offre initiale », glisse un observateur de la plus belle avenue du monde.

Toujours selon nos informations, le CPSTI avait initialement envisagé un swap avec Ardian sur les actifs du 91 Champs et le 32 François I^_er. Ce dernier actif, détenu par le fonds de private equity, a été ciblé ces derniers mois par l’établissement public, pour un montant compris entre 300 et 320 M€ – sans que l’on sache si ce dossier a encore passé la case de la promesse de vente.

Sortie envisagée à un taux de 3,5 % AEM 

Construit dans la première moitié du XX^e siècle, le 91 Champs offre un considérable potentiel de création de valeur. La partie retail représente aujourd’hui plus de 80 % des loyers perçus, avec une vacance comprise entre 10 et 15 %. Le revenu locatif annuel brut s’élève à environ 6,5 M€, porté notamment par Société Générale (2,3 M€ pour l’agence bancaire et <1 M€ pour les bureaux) et Sandro (3 M€). Abylsen occupe quant à lui quelque 500 m² tertiaires (<0,5 M€). Pour rendre l’opération rentable, les acquéreurs devront porter le revenu à 16 M€ HT/HC, avec une sortie envisagée à un taux de 3,5 % AEM. « Si cette vente va jusqu’à son terme, le 91 Champs sera transformé en flagship retail, avec une petite dose de bureaux. Plusieurs maisons de luxe ont démontré de l’appétit pour louer ce futur trophy asset », abondait récemment un acteur du real estate parisien dans les colonnes de CFNEWS IMMO.

Les 48 NDV, 40 George V, 73 Miromesnil... 

La stratégie d’implantation de Foncière Renaissance, dont la valeur d'asset  représente 1,8 Md€ - repose sur des opérations de transformation ambitieuses dans des emplacements prime. En 2024, le duo qu'il forme avec Mimco s’est déjà illustré en remportant l’appel d’offres particulièrement concurrentiel sur le 48 Notre-Dame des Victoires (près de 90 M€ investis, soit environ 20 % au-dessus du prix mandaté), cédé par Pontegadea. L’année précédente, Foncière Renaissance s’était adjugé le 40 George V, un actif value-add de 7 900 m² valorisé entre 120 et 130 M€, au côté d’AVRS Partners (Edmond Safra, Adnane Mousannif). Le bâtiment, occupé à 65 %, offrait alors un loyer moyen de 593 €/m²/an. Parmi les actifs en portefeuille figurent également les 73 Miromesnil et 27 Grand Prieuré, deux immeubles en repositionnement. Le fonds souverain saoudien PIF vient d'ailleurs de signer une location sur Miromesnil pour y établir son premier bureau dans la zone euro, à un loyer de 1 300 €/m²/an.

Déployer jusqu’à 1 Md€ dans le QCA

De son côté, Mimco – qui gère aujourd’hui près de 1,8 Md€ d’actifs – est un familier des Champs-Élysées. Fin 2024, la société dirigée par Christophe Nadal a signé off market l’acquisition des murs de la boulangerie Louise au 50 Champs pour plus de 17 M€, avec un rendement inférieur à 4 %. En 2022, Mimco avait structuré pour le compte du fonds Cheval Paris – réunissant Brookfield AM et plusieurs family offices – l’acquisition du 150 Champs (700 M€), revendu un an plus tard à LVMH pour près de 1 Md€. Selon nos informations, Foncière Renaissance et Mimco travaillent actuellement à la constitution d’une joint-venture capitalisée à 50/50, avec pour ambition de déployer jusqu’à 1 Md€ dans le quartier central des affaires (QCA). Les actifs du 91 Champs et du 48 Notre-Dame des Victoires sont destinés à alimenter cette structure. D’autres cibles, comme un actif value-add supérieur à 80 M€, sont également à l’étude. 

Contactés, Foncière Renaissance et Mimco n’avaient pas répondu aux sollicitions à la publication de l’article.