La Villa d'Avril, située à Saint-Avold (57). ©Colisée
La plus importante opération d'immobilier de santé de l'an dernier a été menée dans la discrétion la plus totale. Au deuxième trimestre 2022, Primonial REIM a mis la main sur le portefeuille Rock, développant près de 23 000 mètres carrés de surface répartis à travers cinq Ehpad situés à Pernes, Saint-Avold, Évreux, Le Havre et Saint-Parres-aux-Tertres. La transaction a été réalisée pour le compte de la SCPI Primovie moyennant une enveloppe de 107 M€, soit près de 4 740 € /m2 selon nos informations. Les actifs, qui conjuguent accueil médicalisé et hébergements adaptés en résidences services, sont exploités par Colisée. Spécialisée dans la santé, l’hébergement des seniors et l’éducation, Primovie a collecté 789 M€ l'an passé, faisant bondir la collecte totale du gérant dans l'immobilier de santé à 1,165 Md€, notamment grâce au lancement de Cap Santé (376 M€) en juin dernier.
L'opération la plus importante menée sur cette typologie
Polyclinique Urbain V à Avignon. ©Elsan
Cette opération remporte la palme de la transaction de l'an passé sur le marché de l'immobilier de santé, juste devant le portefeuille de cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique) et psychiatriques, également acquis par Primovie au deuxième trimestre. Valorisés 83,7 M€, les quatre actifs développent une surface totale de 26 779 mètres carrés. Ce podium se complète de la reprise de quatre cliniques, totalisant 26 000 mètres carrés et valorisées 78 M€ par Primovie. Loin de s'arrêter là, le gérant a également signé quatre autres opérations parmi les dix plus importantes de l'an passé, représentant un total de 125 M€. À noter qu'en dehors de Primonial REIM, seul Euryale AM a annoncé avoir mené une opération de plus de 50 M€ sur cette typologie, avec l'acquisition d'un portefeuille de trois Ehpad dans le sud de la France, développant près de 11 000 mètres carrés et valorisés 52 M€ (voir notre tableau ci-dessous).
Une capitalisation de 4,8 Md€
L'établissement Pflegeheim Muus à Glauchau, en Allemagne
La SCPI Primovie, qui affiche une capitalisation de 4,8 Md€ au troisième trimestre de l'année écoulée, a enregistré une collecte de 175 M€ entre mars et juin dernier. Le véhicule, qui affiche une performance globale de 4,50 % sur l'année, s'est de nouveau exposé à un portefeuille d'Ehpad l'été dernier, cette fois à l'étranger, avec l'acquisition de deux établissements en Allemagne, moyennant une enveloppe de 31 M€. Parallèlement à cette opération, le fonds classé SFDR 9 s'est également déployé sur un portefeuille de quatre résidences seniors, portant le total de ses acquisitions outre-Rhin à 74 M€ au T3 – le pays représentant 19 % de son portefeuille (lire ci-dessous). Dans l'Hexagone, la SCPI s'est aussi positionnée sur une résidence étudiante à Nîmes pour un montant de 15,8 M€, et a arbitré une clinique médicalisée à Clavette contre 950 000 €. Au 30 septembre dernier, elle était à la tête d'un portefeuille constitué de 294 lignes, occupé à 96,7 % et affichant une walb de 9,6 ans. Tous ces investissements « massifs en immobilier de santé » représentent un volume de plus de 1,3 Md€ investis en 2022, « renforçant le positionnement de leader européen en immobilier de santé de Primonial REIM ». Au total, la société de gestion a réalisé 2,3 Md€ d'investissements l'an passé, dont 57 % ont été dirigés vers l'immobilier de santé. Elle affiche 35 Md€ d'encours à date.
Un second véhicule dédié à l'immobilier de santé
Stéphanie Lacroix, Primonial REIM
En parallèle de son véhicule phare, Primonial REIM, dont les équipes françaises sont dirigées par Stéphanie Lacroix, a donc lancé une nouvelle SCI dédiée à la santé en juin dernier. Baptisée Cap Santé, cette unité de compte est aujourd'hui capitalisée plus de 376 M€, pour un portefeuille de plus de 71 actifs. Elle réalise en outre une performance globale de 6,60 %. « Les nouvelles conditions de marché viennent limiter le potentiel d’acquisition des acteurs, qui ont un coût des fonds propres élevé ou la nécessité de recourir au financement. A contrario, ceux qui ont la possibilité d’investir en fonds propres en tirent un avantage concurrentiel. C’est aujourd’hui le cas de Primonial REIM France », rappelle Grégory Frapet, qui préside aux destinées du gérant. En 2023, ses équipes comptent continuer à porter « une attention particulière aux investissements en santé pour son caractère acyclique, une visibilité sur les revenus (baux long terme) et des performances en ligne avec les attentes des investisseurs ».
