Le 24 Hoche, Paris 8
Fin janvier, CFNEWS IMMO révélait que le 24 Hoche, dans le 8e arrondissement de Paris – qui compte parmi les immeubles les plus visités de ces derniers mois – allait rejoindre le patrimoine d'un futur utilisateur : le promoteur Hertel, présidé par David Marcovici, entré en exclusivité via la SCI Hoche 24, sur la base d'une valorisation de 37 M€ et d'un taux de 4,25 % selon nos sources, pour y établir son siège social. D'après nos informations, la réitération a bien eu lieu sur cet immeuble de 2 845 mètres carrés (doté de deux terrasses en R+8 et +9) jusqu'alors détenu par La Française REM (qui avait reconstitué la pleine propriété de l'actif entre 2000 et 2016), dont les plateaux vacants offrent un potentiel de réversion locative permettant d'approcher un loyer global potentiel de quelque 1,69 M€ HT HC, vs 1,45 M€ HT HC par an actuellement. L'actif a bénéficié, entre 2020 et 2022, d'un programme de rénovation de 2,8 M€ HT (soit environ 1 000 €/m²), incluant le ravalement de sa façade.
Sept locataires pour un loyer moyen des bureaux de 594 €/m² HT HC
Le 24 Hoche, qui échappe au pastillage du PLU de la Ville de Paris, est actuellement loué à hauteur de 86 %, à sept locataires (91% du loyer en bureaux et 9 % en commerce). Selon nos sources, le Royal Monceau Raffles, présent sur cet actif depuis 1998 sur un peu plus de 1 100 mètres carrés, débourse un loyer de 516 €/m²/an (sa walb est de 1,2 ans), tandis que LT Capital (220 m2 pris à bail en septembre 2023) met sur la table tous les mois 750 €/m² (walb de 3,7 ans). L'immeuble accueille également l'E-lab de Bouygues (292 m2), CS Avocats Associés (290 m2), le CIC (146 m2) ou encore Carrefour City pour la partie retail (279 m2, sur la base d'un loyer non pondéré de 564 €/m² HT HC et une walb de 2 ans au 1er janvier 2024)
Des actifs signés, d'autres retirés
Le 24 Hoche fait partie des nombreuses lignes mises, lot par lot, sur la marché ces derniers mois par La Française REM, qui espère générer quelque 500 M€ de produits de vente de ces près de 700 M€ d'arbitrages (≈ 85 lignes), pour notamment reconstituer la liquidité de ses fonds, en alimentant son fonds de remboursement. À date, près de 200 M€ sont déjà sous promesse ou exclusivité. Contrairement à d'autres gérants d'actifs, la société de gestion de portefeuilles immobiliers a fait le choix de proposer à la vente de petites lignes qualitatives et bien louées, qui suscitent l'intérêt des family offices, des privés, des utilisateurs, des "entrepreneurs 150-0 B ter" ou encore des fonds value-add. Au rang des process figure ainsi un plateau de bureaux du 47 Monceau (738 m2) qui, selon nos sources, est repris par un privé pour 11,2 M€. L'identité de cet acheteur est tenue confidentielle mais, d'après nos infos, il s'agit de Francis Joyaud d'Harwood. D'autres assets de La Française REM sont toujours sur le marché, comme le 3 Chauveau Lagarde (Paris 8), dont les offres font ressortir un taux autour de 4,25 % ; le 12 Lord Byron ; le 42 Sébastopol ; des lots de copropriété situés au 4 avenue Hoche ; ou les murs du magasin Casino rue de la Pompe. D'autres sont retirés faute d'avoir atteint les valeurs d'expertise établies au 31 décembre dernier, comme le 73 Condamine (qui a reçu une offre à 5,64 % d'après nos sources) et le 37 rue Bergère, dans le 9e. Trois immeubles de bureaux en province sont aussi retirés, à EuroNantes, EurAtlantique et Toulouse. Car, « brader un immeuble, ce n'est pas défendre les porteurs de parts », assure-t-on en interne.
